澳大利亚的房地产市场会倒退吗

多年来，澳大利亚的房地产市场充满惊喜，总是能创造出意想不到的结果——例如在生活成本危机和利率上升期间出现的繁荣。

最新的意外是，当大多数其他首府城市的房地产市场达到价格新高的同时，墨尔本的房地产市场却出现倒退。

然而，在目前的环境下，这似乎有些牵强，澳大利亚整个房地产市场有可能倒退吗?需要发生什么事情才能在其他首府城市复制这种现象?

珠三角房地产首席经济学家DiaswatiMardiasmo博士表示，定义“落后”的含义至关重要。

“如果你期望[房价]回到疫情之前的水平，那是不现实的。这种情况发生的可能性相当低，”她说。

“但如果你这么说，房价可能会回落20,000美元或10%左右，那么这种可能性就比认为房价会崩盘要高得多。”

AMPCapital首席经济学家ShaneOliver表示，如果房价下跌超过20%，就被视为崩盘。如果这种情况发生在整个澳大利亚房地产市场，就被称为市场崩盘。

“然而，[澳大利亚房地产市场]并未出现大幅下跌。2015-17年期间，悉尼的房价跌幅最大，为15%。”他表示。

Domain研究和经济学主管NicolaPowell博士表示：“70%的澳大利亚家庭财富都与住宅房地产市场挂钩。如果发生崩盘，其更广泛的经济影响将是巨大的。”

这些影响包括失业率上升，而不是目前的4%。作为参考，在全球金融危机期间，当美国房地产市场遭遇崩盘时，其失业率为10%。

鲍威尔表示：“很难想象会出现崩盘，特别是考虑到我们的住房供应如此不足。”

奥利弗补充说，其他可能导致市场崩溃的经济因素包括人口增长大幅放缓和高利率。

然而，房地产市场的倒退(或走弱)是通常价格周期的一部分。

“这不是坏事。你可以说这是一件健康的事情，”奥利弗说。

“房地产市场降温为原本可能被挤出市场的购房者提供了入市的机会，消除了一些负担能力不足的问题。市场回落将被视为正常现象。”

市场“倒退”的另一个说法是低迷。根据Domain的数据，从历史上看，房价平均会从价格高峰下跌3%。

“我们看到墨尔本房地产市场在过去18个月中一直处于横盘整理状态。我们预计未来12个月，房价将继续横盘整理。所以，这就像两年半的时间里墨尔本房价毫无变化。”

鲍威尔表示，目前对墨尔本市场的看法是负面的，但她认为情况不应该如此。

“房地产市场的增长速度更温和，你不希望出现大幅上涨或同样大幅下跌的情况。价格缓慢上涨对住房负担能力和试图进入市场的人们来说是一个更好的结果。”

为什么其他市场的价格没有下跌?

鲍威尔表示，有三个关键差异可以解释为什么其他首都城市市场的表现优于墨尔本。

“总体供应情况好多了，因此市场上的选择也更多了，这意味着紧迫感不再那么强烈。

“人口迁移对住房需求产生了负面影响。人口动态仍未恢复到疫情前的水平。

“第三，一个更大的原因是税收和土地税的变化。投资者不仅将目光投向墨尔本，认为‘嗯，土地税更高’，他们还说‘短期内我看不到资本增长的前景。我要去其他地方’，”她说。