租户正在优质建筑中租赁更多办公空间

根据第一太平戴维斯的数据，目前全球市场上优质写字楼租金平均比甲级写字楼租金高出31.4%，其中北美地区的溢价最高，高出甲级写字楼租金62.5%。

第一太平戴维斯表示，美国和加拿大商业地产市场存在严重分化，尽管北美市场上甲级写字楼的整体供应量很高，但优质写字楼的租户需求旺盛，而库存有限，这导致了溢价如此之高，而且这种趋势可能继续增长。

Prime是指市场上A级办公空间的最高层，通常占该市场租金的5%至10%。“奖杯”一词与prime同义。

第一太平戴维斯全球租户服务部首席执行官里克·舒汉姆(RickSchuham)表示，投资者持续涌向黄金地段，全球顶级写字楼租赁市场表现出很强的弹性。

在上半年的94%顶级写字楼交易中，租户租用了相同或更多的空间，只有6%的租户减少了空间。这与大约一年前或更短时间内公司缩减租赁空间的情况不同。

舒哈姆告诉《商业地产执行官》：“由于混合工作模式的实施，我们的许多客户都调整了办公空间的规模。”“许多租户现在意识到，他们在减少办公空间方面做得过头了，而且越来越多的员工希望留在办公室工作，”他说。

“专业服务行业的年轻员工尤其如此。获得导师指导对职业发展至关重要。我们还看到，在某些情况下，薪酬增加包括对亲自参与和对公司文化的投资的奖励。这无疑为员工留在办公室提供了激励。”

因此，空间需求受到影响。

“我们看到这种做法在律师事务所尤为盛行，”他说。“有时，办公室面积经过适当调整后，会逐步扩大，以适应”过度调整的空间。一些租户“过度缩减”空间，但不久后就被迫增加空间。

“这些趋势促使同行和竞争对手做出不同的、不那么激进的空间决策。这也解释了为什么租户在租赁中拥有灵活性如此重要。”

第一太平戴维斯表示，尽管北美市场的甲级写字楼总体供应量很高，但优质写字楼的租户需求仍然旺盛，而库存却有限。

追求优质服务的趋势如何愈演愈烈

谈到如今的需求，舒汉姆表示，他经历过多个低迷期：1992-1995年、2001年、2008-2010年，每次，居住者都利用疲软的市场来升级建筑质量。

“在这种情况下，市场疲软并未影响最高品质的A级豪华建筑，”他说。“也有例外，比如丹佛，那里的新建筑基本空置，而其他建筑则很快就被填满。”

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“另一方面，在芝加哥或迈阿密等一些市场，最佳空间的竞争非常激烈。然而，最终，在持续紧张的劳动力市场中，在财务稳定的建筑内提供高质量的空间，将在本轮周期中产生需求。”

“疫情爆发前，写字楼租赁呈下降趋势，但在几乎所有美国写字楼市场，我们都看到了两个主要趋势：追求优质物业和追求资本。有能力的租户一直在通过搬迁到更好、更昂贵的建筑来升级他们的办公空间。因此，甲级写字楼市场中最高级别的优质写字楼租金创下了历史新高。”

“资本外逃是一种较新的现象，租户选择财务状况良好的建筑。过去，房东会审查租户的财务状况，但现在租户也需要这样做，因为这与房东的财务能力有关。租户应在签订租约前检查业主的财务状况，以确保他们能够为运营提供资金或履行其财务义务。”

舒汉姆表示，只要经济继续增长，劳动力市场对受过大学教育和高技能工人的需求仍然紧张，预计这种情况将在短期内持续下去。

第一太平戴维斯表示，黄金地段溢价上涨的趋势预计将持续下去。

“雇员和雇主之间的权力平衡将决定黄金地段的供应何时开始放缓，”舒哈姆说。“受过大学教育且技术熟练的劳动力供应正在减少，而不是增加。这一因素与经济状况相结合将成为指导因素。”

“目前，随着抢手工人的供应量下降，失业率持续下降。然而，包括利率信号在内的大多数经济指标都是积极的。在可预见的未来，追求优质和资本的趋势将继续下去，这将使建筑起重机总体上保持繁忙，并将对最佳建筑的租金施加上行压力。”

第一太平戴维斯世界研究团队副总监凯尔西·塞勒斯(KelcieSellers)补充道，在可预见的未来，装修成本的增加和宏观经济的不确定性可能会成为房地产决策的背景因素。

塞勒斯表示，在供应量仍然较高的市场，房东的优惠可能会继续有利于租户，但在供应受限的市场，她预计优惠将开始下降，租金将上涨。

舒汉姆称：“建设新建筑和新空间的成本将是另一个主要因素，因为我们发现这些成本的增长速度超过了整体通胀率的下降速度。”